Выбрать проект клубного дома

Девелопер «Лидер-Инвест» вывел на рынок для уставшего от «муравейников» среднего класса доступные проекты клубного формата

Российский рынок недвижимости довольно молод по сегодняшним меркам: ему нет и тридцати. Но за эти годы многие, казалось бы, незыблемые правила и закономерности изменились коренным образом. Сейчас мы уже с трудом вспоминаем не только те времена, когда ипотеку выдавали под 40% годовых (четверть века назад), но и те, когда элитным могло называться жилье только в границах Садового кольца (шесть-семь лет тому назад), и даже те, когда высокие потолки однозначно указывали на принадлежность квартиры высокобюджетному классу (пять лет назад).

Подвижность продуктовых характеристик свойственна всем сегментам рынка. Правда, если самый дорогой из них потихоньку становится «ближе к народу», делаясь скромнее: выбирается за пределы центра, сокращает площади, снижает порог входа, то бизнес-класс приближается к потребителю с другой стороны: наращивая качественные характеристики, нагоняя по наполнению и проработанности проектов своего элитного собрата. Очередным шагом на этом пути стало появление в бизнес-классе формата клубных домов, которые когда-то, на заре рынка, занимали ценовую верхушку элитного рынка и представляли creme de la creme сверхдорогой недвижимости.

Новые клубные

«Клубный дом — это не только дом для избранных. В первую очередь, это дом для комфортного проживания умеренного количества семей на небольшой территории, — рассуждает Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России. — Клубный формат, скорее, является возрожденным образом жизни прежних веков. Исторически здания в Москве строили с расчетом на небольшое количество жильцов. Это просто и удобно для проживания и обслуживания. Как правило, в таких домах все соседи знают друг друга и стараются жить в атмосфере взаимного уважения».

В департаменте аналитики и консалтинга компании Knight Frank добавляют, что появление клубных домов бизнес-класса обусловлено как градостроительными нормами (ближайшее окружение из домов невысокой этажности, размер участка и плотность), так и возросшим интересом к формату именно в данном сегменте.

«Сейчас в районе Сокол-Аэропорт, например, реализуется три ЖК бизнес-класса». Только один из них — «Счастье на Соколе» — можно смело назвать клубным».

Среди потенциальной аудитории бизнес-класса в исторически престижных районах, расположенных за пределами ЦАО, накопился спрос именно на небольшие, камерные проекты, аккуратно вписанные в старую застройку, соразмерные ей, но превосходящие по качественному наполнению.

«Появление большого количества новостроек в масштабных проектах привело к тому, что клиенты устали от “муравейников”, — подчеркивает Александра Синилова. — Несмотря на молодой возраст московского рынка, многие клиенты уже сменили не одну квартиру и знают, каково это — жить в постоянном ремонте».

В качестве примера клубных домов бизнес-класса, экспонируемых на первичном рынке, в Knight Frank приводят, в частности, «Счастье на Масловке», «Счастье на Ленинском», «Счастье на Ломоносовском» и «Счастье на Соколе» (на фото ниже).

Пока что клубных домов на первичном рынке бизнес-класса не более 6%, уточняют в компании, а для развития этих проектов идеально подходят такие локации, как Донской, Савеловский районы, Раменки, Марьина Роща и район Сокол-Аэропорт.

Знакомый с каждым из этих районов горожанин согласится, что все они обладают своей историей, индивидуальностью и своеобразным старомосковским обаянием. У каждого есть своя изюминка: скажем, в Донском — старинный монастырь и конструктивистские кварталы, в Раменках — университет и сталинский «большой стиль»… Район же Сокол-Аэропорт уже почти век имеет славу интеллигентного.

Интеллигент среди интеллигентов

«Сокол, Аэропорт, как и северная часть Хорошевского района, давно считаются престижными, — рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE . — И когда начался период новой, современной застройки, здесь возводили жилые комплексы бизнес-класса. Сейчас в районе Сокол-Аэропорт, например, реализуется три ЖК бизнес-класса».

Только один из них — «Счастье на Соколе» (на фото ниже) — можно смело назвать клубным. «Проект “Счастье на Соколе” отличается от остального предложения клубным форматом: в одном корпусе предусмотрено 29 квартир, в другом — 54, этажность здесь от 5 до 10 этажей», — поясняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

И действительно, на фоне проектов новой застройки района, которая в основном весьма монументальна, этот дом выглядит изящным и камерным. Ближайшие окрестности «Счастья на Соколе», впрочем, вполне соразмерны ему по высотности: дом стоит в старом «писательском» квартале, в районе улиц Усиевича и Асеева. До метро отсюда можно дойти меньше чем за пять минут, но от Ленинградки дом отделяет несколько сотен метров, поэтому соседство с трассой никак не сказывается на атмосфере: все та же спокойная размеренность.

Архитектура «Счастья» изящно зарифмована с историей района. Авторский проект дома отчасти отражает черты конструктивистских корпусов, кое-где еще сохранившихся в районе, и в то же время гармонично вписан как в «сталинскую» застройку соседних кварталов, так и в контекст окружающих его «писательских» домов — благородных светлых кирпичных построек 1950-60-х, в которых селились члены союзов писателей и композиторов, да и целая плеяда знаменитых актеров и других деятелей советской культуры.

Недалеко от строящегося «Счастья» жил, кстати, и Марк Лисянский — автор слов к неофициальному столичному гимну «Дорогая моя столица, золотая моя Москва». А в пяти минутах ходьбы расположен дом знаменитого барда Александра Галича. Такое прошлое не скроешь — даже не зная историю района в подробностях, чувствуешь его особую атмосферу.

Новый клубный сосед «Счастье на Соколе» (на фото выше) с первого взгляда производит впечатление интеллигента: два небольших корпуса объединены галереей, под которой предусмотрен проезд под сквозную арку, фасад перекликается с окружающей застройкой, очень мягко и ненавязчиво выделяясь на ее фоне. Достигается это сочетанием двух цветов: серебристо-серого и терракотового.

Да и на окружающую застройку дом не «давит». «Сроки ремонтов в подобных проектах более сжаты, скопление машин меньше, т. к. клубный дом обладает подземным паркингом и закрытой территорией, где можно погулять», — говорит о плюсах формата Александра Синилова.

И действительно, огороженная территория «Счастья на Соколе» не нагружает район: в доме организован подземный паркинг на 92 машиноместа (для 83 квартир), куда, кстати, можно спуститься на бесшумном лифте. Там же, в паркинге, предусмотрены места для велосипедов, мотоциклов и скутеров. Все общественные зоны, естественно, оформлены дизайнерами — чего стоит одно только уютное лобби в лофт-стиле (на фото выше).

Двор дома, по стандартам клубного жилья, довольно просторный — 1700 «квадратов», озелененных и благоустроенных для прогулок и спокойного времяпрепровождения. Дом окружен зеленью — еще раз спасибо сложившейся исторической застройке. К тому же, как это и бывает в старых московских районах, вокруг есть все необходимое для жизни: магазины, супермаркеты, торговый центр, детские сады, школы и лицеи. Та же история с зелеными и прогулочными зонами: рядом Амбулаторный пруд, пешком спокойно можно дойти до Петровского и Тимирязевского парков.

Широкая квартирография и атрибуты «красивой жизни»

Пару слов о квартирографии. Разброс площадей в доме достаточно щедрый: от 41,7 метра на просторную «однушку» до трехкомнатных квартир в 99,9 «квадрата». Потолки везде — 3,2 метра, остекление — панорамное. Из атрибутов «красивой жизни» предусмотрены еще и домашние камины.

Высокая конкуренция на рынке недвижимости на руку покупателям: застройщики поднимают уровень своих проектов, удерживая при этом ценовую планку

Стоимость квартир на старте продаж при этом начиналась от 11,8 миллионов рублей — для локации это весьма скромный показатель. «Средняя стоимость квартир и апартаментов, представленных в районе Аэропорт, составляет 40 млн рублей. В соседнем Хорошевском — 18,3 миллиона», — подчеркивает Илья Менжунов.

Очевидно, что высокая конкуренция на рынке недвижимости на руку покупателям: застройщики поднимают уровень своих проектов, удерживая при этом ценовую планку. Отрадно, что свою выгоду получают не только покупатели жилья бизнес-класса, но и жители старых столичных районов — ведь рядом появляются дома, соразмерные по габаритам окружающим зданиям; дома интересной архитектуры, пространство которых бережно вписано в сложившуюся застройку. Настоящие интеллигентные соседи.

Штучное – в массы Почему клубные дома стали популярным форматом элитного жилья

АВТОР: Екатерина САХАРОВА

На сегодняшний день уже три четверти рынка элитных новостроек Москвы представлены клубными домами (около 60 проектов). Выбор довольно большой, хотя речь идет о камерных проектах с весьма ограниченным числом лотов в каждом. Некоторые объекты никогда не доходят до стадии открытых продаж. Чем клубные дома интересны покупателям и выгодны застройщикам — разбирался ДН.

Изначально клубный дом подразумевал не просто ограниченное количество квартир, а особый подход к составу владельцев. Безусловно, был финансовый порог входа (квадратный метр в клубном доме всегда стоил больше, чем «стандартное» элитное жилье), но также существовал «фейс-контроль»: к покупателю предъявили ряд требований, соседи подбирались очень тщательно, могли потребоваться рекомендации уже «одобренных» собственников. Сейчас на столичном рынке также существуют проекты, в которых не так легко купить квартиру, даже имея необходимый бюджет, но уже всё чаще под клубностью подразумевают просто камерность — ограниченное число квартир, закрытую для посторонних инфраструктуру и какие-то эксклюзивные детали, которые делают тот или иной комплекс предметом желания взыскательной публики.

Небольшой, но клубный

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank подсчитали, что за последние три года количество лотов, представленных в квартирах и апартаментах клубных домов, увеличилось на 90%. Только в 2018 году рынок пополнился 11 проектами такого формата. Сегодня в Москве, по данным компании Savills в России, насчитается 57 клубных домов: это как точечная застройка, так и клубные особняки в проектах квартальной застройки. По оценкам аналитиков компании, клубные дома составляют три четверти общего числа проектов на премиальном и элитном рынке недвижимости. Однако если брать количество лотов в реализации, то доля предложения в клубных домах составит 55%. Такая разница объясняется просто: клубный дом на то и клубный, что число квартир в нем небольшое. К примеру, в самом камерном проекте Москвы всего четыре лота — это клубный дом Quartet House на улице Покровка. Он представлен четырьмя трехуровневыми городскими усадьбами-таунхаусами площадью от 122 до 141 м², объединенными общей архитектурной концепцией.

Географически клубные дома в Москве распределены неравномерно: есть несколько кварталов клубных особняков в Хамовниках, что делает этот район лидером по числу квартир и апартаментов в клубных домах. На втором месте — Тверской район. А вот в одной из самых престижных локаций, в начале Кутузовского проспекта, есть большой спрос на подобные предложения, но вариантов для покупки давно не было. В Savills отмечают, что в 2018 году единственный выведенный в продажу за последние десять лет новый клубный дом «Кутузовский XII» (девелопер Capital Group) продавался впечатляющими темпами. За год здесь продали порядка 90% лотов.

По миллиону «за квадрат»

Клубные дома в принципе пользуются высоким спросом: в 2018–2019 годах каждая вторая сделка на рынке элитной недвижимости заключалась с квартирами и апартаментами именно в клубных проектах. Наиболее востребованы варианты с площадью от 100 до 125 м². При этом именно в сегменте клубных домов приобретаются наиболее просторные варианты: квартиры площадью свыше 175 м². По данным аналитиков компании Capital Group, среди предложения в клубных домах по юридическому статусу наибольшая доля относится к апартаментам — 74% площадей. При этом внутри подклассов распределение схожее. В подклассе de luxe на апартаменты приходится 73% площадей, в премиальном — 77%.

По оценкам аналитиков компании Knight Frank, цена предложения в клубных домах на треть выше, чем в среднем по рынку. Средневзвешенная стоимость лотов в клубных домах элитного и премиального сегментов на первичном рынке Москвы составляет чуть более 1 млн руб. за 1 м². Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке всего высокобюджетного сегмента составляет 815 тыс. руб. Цена квадратного метра в клубных домах начинается от 363 тыс. руб.: минимальный показатель представлен в комплексе апартаментов премиум-класса Magnum, расположенном в районе Хамовники. Максимальная стоимость может достигать 2,5 млн руб. и более за «квадрат» (пример — квартиры в ЖК Barkli Gallery).

Интегрируя это

Клубные дома сегодня действительно находятся на пике популярности, и есть основания полагать, что предложение в этом сегменте будет увеличиваться. «Этот формат является наиболее привлекательным и востребованным среди девелоперов ввиду ряда факторов. Первый — безусловно, масштабы строительства: клубные дома включают в себя до 100 квартир, и для девелопера это возможность создать качественный проект на небольшом участке застройки. Во-вторых, клубные дома органично интегрируются в окружение: появляясь в центре города, они изящно вплетаются в существующую городскую ткань», — говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. Для строительства клубных домов девелоперы выбирают наиболее интересные площадки в локациях: это может быть небольшой участок рядом с городским парком или, к примеру, площадка с видом на набережную.

При этом расширяется круг почитателей формата. Если раньше традиционными приверженцами сегмента были преимущественно взрослые семейные покупатели, то сегодня клубные дома интересны и молодым людям. «Мы отмечаем высокий процент молодых семей среди покупателей клубного дома White Khamovniki: это, как правило, жители района, уже имеющие свои квартиры, но стремящиеся к жизни в новом современном доме в привычной локации. Интерес подтверждают высокие темпы продаж: за четыре месяца со старта дом White был продан более чем на 45%», — рассказывает Оксана Дивеева.

«Рынок элитного жилья динамично развивается, появляется много качественно новых, интересных проектов, но, чтобы преуспеть в условиях высокой конкуренции, девелоперы стремятся сегментировать свой продукт. Клубные дома остаются наиболее ликвидным форматом в дорогом сегменте», — комментирует директор по маркетингу Insigma Group Кирилл Бортов. Среди основных причин востребованности формата эксперт выделяет центральную локацию таких проектов, однородную социальную среду собственников, камерность и безопасность проживания, авторскую архитектуру и эффектные планировочные решения.

«Интерес девелоперов к клубным домам обусловлен размером и форматом площадок для нового строительства в центре города. Традиционно проекты высокого сегмента отличает уникальная локация. Стоит отметить и скорость строительства, которая во многих случаях для клубного сегмента объективно выше, чем в более масштабных комплексных проектах», — говорит Кирилл Бортов.

Проверка временем

Как правило, клубные дома выделяет особенный подход к архитектуре. Архитектура клубного элитного жилья позволяет наиболее успешно интегрировать новые здания в исторический контекст центра Москвы. Возможность сохранить стилистическое единство — еще один важный фактор в пользу формата. К примеру, в собрании клубных домов ORDYNKA предусмотрено архитектурное решение, которое позволяет открыть обзор фасада исторической усадьбы XVIII–XIX веков в составе коллекции домов.

Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев отмечает, что клубные дома могут похвастаться современными системами инженерных коммуникаций, эффективными планировочными решениями, а также предложить покупателям базовую отделку. При этом во многих клубных домах предлагают эксклюзивную отделку от именитых дизайнеров.

По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, клубные дома в отличие от более крупных проектов-конкурентов лучше выдерживают проверку временем, сохраняя актуальность для покупателей и высокий уровень цен. Такие проекты можно назвать более ликвидными. В качестве конкурентных преимуществ можно назвать меньший износ, наступающий со временем за счет зачастую более высокого качества строительства и небольшого количества жильцов (а следовательно — пониженной нагрузки на инфраструктуру, оборудование и места общего пользования), уникальную, нетиповую концепцию. Клубные дома — это, как правило, воплощение всего лучшего, что есть на рынке, и даже игра на опережение, так что и моральное устаревание происходит медленнее.

Источник: Дайджест Недвижимости | ИЮЛЬ-АВГУСТ 2019 № 141