Является ли фасад жилого дома общедомовым имуществом
| Главная страница |  | Форум Гарант |
Входит ли фасад в многоквартирном доме в состав общего имущества жильцов?
У нас в собственности находится нежилое помещение в многоквартирном доме на первом этаже, оборудованное под аптеку. Хотим пристроить типа витрины к фасаду по ширине нашего помещения, проект почти согласован. Возник вопрос, надо ли это согласовывать с жильцами дома?
Витрина будет стоять на земле, выдаваясь на метр от фасада, отсюда второй вопрос, является ли земля, прилегающая к дому общим имуществом жильцов? Надо ли и на это спрашивать у них разрешения? Земля будет занята тоже только в пределах нашего помещения.
Если в доме нет ТСЖ, ходить по квартирам и опрашивать жильцов, или в этом случае созданные вместо ДЭЗов ГБУ «Жилищник» отвечают за всё, и согласия спрашивать у них?
Ст.6 ЖК говорит про крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции — эти конструкции, это и есть фасад?
А про землю говорит, что жителям принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, но границы определяются с учетом земельного и градостроительного законодательства. Из этого законодательства я понял, что имеется в виду участок, который был выделен застройщику для строительства.
Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> Входит ли фасад в многоквартирном доме в состав
> общего имущества жильцов?
Входит
> У нас в собственности находится нежилое помещение
> в многоквартирном доме на первом этаже,
> оборудованное под аптеку. Хотим пристроить типа
> витрины к фасаду по ширине нашего помещения,
> проект почти согласован. Возник вопрос, надо ли
> это согласовывать с жильцами дома?
Надо, если фасаф будете использовать, 2/3 кажется.
> Витрина будет стоять на земле, выдаваясь на метр
> от фасада, отсюда второй вопрос, является ли
> земля, прилегающая к дому общим имуществом
> жильцов?
Является, но тут смотреть нужно в каких размерах, прошел ли зем. участок кадастровый учет и т.д.
Надо ли и на это спрашивать у них
> разрешения? Земля будет занята тоже только в
> пределах нашего помещения.
Если участок входит в состав общего имущества — то надо.
> Если в доме нет ТСЖ, ходить по квартирам и
> опрашивать жильцов, или в этом случае созданные
> вместо ДЭЗов ГБУ «Жилищник» отвечают за всё, и
> согласия спрашивать у них?
За согласие жильцов ДЭЗы не отвечают. Голоса собственников считаются пропорционально доли в праве собственности на общее имущество.
> Ст.6 ЖК говорит про крыши, ограждающие несущие и
> ненесущие конструкции — эти конструкции, это и
> есть фасад?
Ага, ограждающая несущая конструкция.
> А про землю говорит, что жителям принадлежит
> земельный участок, на котором расположен данный
> дом, но границы определяются с учетом земельного и
> градостроительного законодательства. Из этого
> законодательства я понял, что имеется в виду
> участок, который был выделен застройщику для
> строительства.
А есть доки о выделении участка под строительство, участок был передан?
Размещать информационные вывески на многоквартирных домах теперь смогут любые желающие — согласие или возражение владельцев жилья больше не будет иметь значения. Такое решение принял Верховный суд России. Рекламораспространители и эксперты положительно оценивают нововведение и убеждены, что оно не приведет к анархии.
Спор разгорелся вокруг так называемых «дополнительных элементов и устройств фасадов зданий и сооружений, содержащих сведения информационного характера». Проще говоря — досок учреждений, вывесок, консолей и иных подобных объектов (например — светящихся букв «Аптека», «Магазин»и так далее). Регламент обязывал желающих разместить такие вывески представить чиновникам согласие собственников или иных законных владельцев недвижимости, на которой эти элементы планировалось установить.
Суд сказал вывескам да
Специализирующиеся на размещении рекламы компании встретили такие требования в штыки. Ведь собственниками многоквартирного дома являются владельцы всех квартир и нежилых помещений, а потому для легитимной установки вывески бизнесмену нужно было получить расписку каждого или созвать общее собрание. Также требовалось приложить к заявлению на получение разрешения документы, подтверждающие права собственности (то есть копии свидетельств на каждую квартиру).
Многими предпринимателями такие требования просто игнорировались. Так, по данным директора агентства «А-Реклама СПб» Юлии Шаповаловой, даже на Невском проспекте было согласовано только 20 процентов вывесок. — Это только потому, что согласовать и разместить о себе информацию предпринимателям стало очень сложно. Когда просили согласия у управляющих компаний, то у них зачастую не было даже протокола об избрании.
В качестве примера она приводит ситуацию с роддомом на проспекте Чернышевского, который не смог согласовать маленькую табличку у входа (с обозначением вида деятельности и режима работы). — Женщина, которая живет в противоположном конце дома, закатила истерику. Как маленькая табличка у входа (даже без подсветки) могла ей помешать?- вопрошает Юлия Шаповалова.
Не согласившись с установленными Смольным требованиями, агентство «А-Реклама СПб» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд. По мнению его юристов, согласие собственников требуется исключительно для размещения рекламных конструкций, к которым информационные объекты (вывески) не относятся.
Представители городской администрации возражали. Спорная норма, по их мнению, призвана защищать владельцев квартир, делегируя гарантированное им законом право самим управлять общим имуществом дома, в том числе его стенами.
Служители Фемиды отвергли аргументы чиновников и сочли требования о предоставлении согласований незаконными. Правда, по формальным причинам. Во-первых, спорный регламент регулирует отношения в области благоустройства, а не контроль за соблюдением прав собственников и отношения между ними. Во-вторых, само требование показалось суду неясным — авторы регламента не определили, что за «законные владельцы», в какой форме должно быть согласие и так далее. Поэтому городской суд признал соответствующий пункт регламента недействительным. К такому же выводу 19 марта пришла и коллегия Верховного суда России, отклонившая апелляционную жалобу городского правительства.
Решение вступило в законную силу — уже сейчас разрешения на установку вывесок должны выдаваться без согласования с владельцами квартир. Причем по закону решение суда о признании нормативного правового акта недействующим не может быть преодолено повторным принятием такого же акта — то есть даже уточнив сомнительные аспекты чиновники не могут принять новый регламент, предусматривающий учет мнения собственников жилья при размещении вывесок.
Ну это на всякий случай. На потом — вдруг пригодится .
Является ли фасад МКД общим имуществом многоквартирного дома?
1. Является ли фасад МКД общим имуществом многоквартирного дома?
2. Нужно ли получать согласие всех собственников на установку кондиционеров, вентиляционных шахи и сплит-систем?
Ответы юристов ( 2 )
Здравствуйте, Ольга Эдуардовна.
Да, фасад дома относится к общему имуществу. Необходимо получать согласие общего собрания, либо УК, если такие полномочия ей предоставлены общим собранием.
Жилищный кодекс
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Верховный суд признал фасад многоквартирного дома собственностью жильцов
И запретил коммерсантам вешать там вывеску без согласия всех соседей
Сооружать козырьки и вешать вывески на жилых домах только с согласия всех жильцов должны коммерсанты. Такую позицию занял Верховный суд. Высшая инстанция разобрала спор между бизнесменами и обитателями многоэтажки, возмущенными нежданным соседством.
Фото: Сергей Иванов
Жалобу в ВС подали две жительницы новостройки в Таганроге. Местные предприниматели решили на первом этаже открыть магазин. Чтобы облагородить входную группу, соорудили козырек и повесили вывеску. Однако вместо потока довольных клиентов бизнесмены получили ворох претензий от жильцов.
Больше всех возмущались хозяйки квартир на втором этаже. Дамы тревожились за безопасность своего имущества. Ведь по козырьку к ним в окна запросто могли прокрасться воры-домушники. А броская вывеска ночью заливала неоновым светом спальни, лишая замученных граждан возможности выспаться. Собственники квартир пытались решить вопрос с хозяевами магазина миром, однако те наотрез отказались убирать надоедливый реквизит. Тогда женщины написали иск в суд с требованием демонтировать козырек и вывеску, а также устранить повреждения в кирпичной кладке и убрать крепежные элементы ненавистной конструкции.
В обоснование своего недовольства истицы указали, что никто из жильцов не давал согласия на установку мешающей нормальной жизни конструкции. Однако ни в первой, ни во второй инстанциях решить спор в пользу граждан не удалось. Судьи в один голос заявили, что никаких согласований получать в данном случае коммерсанты были не обязаны. Служители Фемиды в своих решениях отметили, что получать от собственников квартир разрешение надо лишь в том случае, если вывеска носит рекламный характер. А так как здесь она была информационной, то и спрашивать с бизнесменов нечего. Однако Верховный суд занял в корне иную позицию и встал на защиту граждан. В своем определении коллегия высших судей сослалась на два момента, которые и решили исход дела.
Первый — заключение строительно-технической экспертизы, которая была проведена в нижестоящих судах. Как говорилось в документе, сама по себе спорная конструкция не влияет на техническое состояние и кладку несущей стены и находится в исправном состоянии. Кроме того, она не создает прямого доступа для посторонних лиц в квартиры истцов. Однако, как отметили эксперты, козырек все же способствует такому доступу и облегчает его. Второй момент, как разъяснил ВС, прямо вытекает из норм Жилищного кодекса.
По ним стены дома являются общим имуществом собственников жилья. А значит, и любые манипуляции с фасадами должны согласовываться с жильцами. Если желающие установить вывеску или козырек не соберут подписи, все сооружения будут считаться незаконными. Причем неважно, носит ли вывеска рекламный или сугубо информационный характер.
Что относится к общему имуществу в многоквартирном доме
В последнее время очень актуальна тема оформления общего имущества многоквартирного жилого дома. Давайте разберемся, что относится к общему имуществу, какие у собственников права и обязанности.
В соответствии с Жилищным Кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, технические подвалы, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование;
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Другими словами, общим имуществом является все имущество, которое находится в жилом доме, и на что не оформлено отдельное право собственности какого-либо лица, а также ограждающие конструкции жилого дома и его архитектурный вид. Кроме того, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
Состав общего имущества дополнен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491:
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
- внутридомовая инженерная система водоотведения;
- внутридомовая система отопления;
- внутридомовая система электроснабжения.
Обратите внимание, что к общему имуществу дома может относиться стена в квартире или нежилом помещении между балконом и комнатой, если она несущая. То есть во многих домах типовой серии присоединение балкона к комнате нарушает требования не только постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП, но и нарушает права всех жильцов дома.
Состав общего имущества каждого многоквартирного дома также утверждается общим собранием собственников для того, чтобы определить, чем конкретно владеют все собственники и за что каждый из них в отдельности несет бремя содержания в надлежащем виде.
Следует отметить, что доля в праве на общее имущество многоквартирного дома собственникам выделяется пропорционально занимаемому помещению, не является конкретной величиной и следует судьбе права собственности на помещение. Это означает, что выделить долю в натуре, то есть отдать каждому собственнику ту или иную часть придомовой территории, например, не получится. При продаже помещения доля в праве на общее имущество дома также перейдет к новому владельцу.
Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру или иное помещение, и не может быть самостоятельным предметом сделки, отдельно от квартиры или иного помещения.
Резюмируя информацию из нормативных актов можно сказать, что собственники могут распоряжаться общим имуществом, но в рамках решения общего собрания.
Решение собственников чаще всего должно быть принято большинством голосов (и тут меньшинству приходится подчиняться решению большинства), или решение должно быть принято единогласно.
Уменьшить размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции, а, следовательно, при получении соответствующей документации.
То есть для того, чтобы законно присоединить к своей квартире или нежилому помещению часть общего коридора или чердак, нужно провести общее собрание собственников, на котором все единогласно проголосуют за реконструкцию и передачу вам части общего имущества. После этого кто-то, избранный общим собранием, должен будет оформить разрешительную документацию: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектную документацию, разрешение на строительство, позже — разрешение на ввод в эксплуатацию.
Все увеличения площадей помещений за счет общего имущества без вышеперечисленных документов нарушают закон.
Собственники могут решить и передать в аренду часть нежилых помещений, часть земельного участка, фасад или крышу дома для рекламы или установки оборудования. Средства, поступающие от сдачи в аренду или пользование, могут быть направлены на содержание, ремонт общего имущества или благоустройство земельного участка.
Оформление права собственности на общее имущество, и земельный участок в частности может помочь решить свои социальные вопросы: парковка, детская площадка, другие элементы благоустройства, а также обезопасить земельный участок от чужого незаконного владения. Внесение сведений о земельном участке в ЕГРН, его координатах, виде разрешенного использования, а также о титульном собственнике поможет избежать конфликтов с другими собственниками земельных участков и разграничит ответственность между пользователями.
Как поставить земельный участок под многоквартирным жилым домом на кадастровый учет, мы писали здесь. Владейте и распоряжайтесь правильно!
