Является ли терраса частью жилого дома

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 марта 2017 г. № Д23и-1186 “Относительно включения в площадь жилого здания площадей балконов, лоджий, террас, веранд, гаража, а также площади, занятой внутренними стенами здания”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 8 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. № 90 (далее — Требования № 90) площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.

Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа (пункт 9 Требований № 90).

Требованиями № 90 не предусмотрено исключение из площади этажа жилого здания (и, следовательно, из площади самого жилого здания) площадей, за исключением площадей, указанных в абзаце третьем пункта 8 Требований № 90.

Таким образом, площадь жилого здания, определяемая для целей кадастрового учета не исключает площади, занятые внутренними стенами.

Согласно пункту 3.2, 3.3 Приложения Б Свода правил СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденного приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789 (далее — СП 55.13330.2011), автостоянка — размещаемое в пределах дома, в пристройке к нему или в отдельной постройке помещение, предназначенное для хранения или парковки автомобилей, не оборудованное для их ремонта или технического обслуживания.

Согласно пункту 6.10 Свода правил СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97» (утвержден приказом Минрегиона России от 30 декабря 2010 г. № 849) гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам.

Включение/не включение площади автостоянки или гаража в площадь жилого дома зависит от их взаимного расположения и конструктивного решения (с учетом соблюдения требований законодательства к их организации и строительству):

если гараж (автостоянка) расположен внутри здания (встроенный) — его площадь не исключается из площади этажа здания и, соответственно, из площади самого здания;

если гараж (автостоянка) является пристроенным к зданию — решение о включении его площади в площадь здания зависит от характера блокирования построек (является блок гаража автономным или нет). Если блок гаража не является автономным (не может эксплуатироваться независимо от жилого дома) такой «блок» является частью здания и, следовательно, его площадь не исключается из площади здания;

если гараж (автостоянка) является отдельно стоящим зданием/сооружением, то такой гараж является самостоятельным объектом кадастрового учета.

Обзор документа

Сообщается, что площадь жилого здания, определяемая для целей кадастрового учета, не исключает площади, занятые внутренними стенами.

Включение/невключение площади автостоянки или гаража в площадь жилого дома зависит от их взаимного расположения и конструктивного решения (с учетом соблюдения требований законодательства к их организации и строительству).

Если гараж (автостоянка) расположен внутри здания (встроенный), то его площадь не исключается из площади этажа здания и, соответственно, из площади самого здания.

Когда гараж (автостоянка) является пристроенным к зданию, то решение о включении его площади в площадь здания зависит от характера блокирования построек (является блок гаража автономным или нет). Если блок гаража не является автономным (не может эксплуатироваться независимо от жилого дома) такой «блок» является частью здания и, следовательно, его площадь из площади здания не исключается.

Если же гараж (автостоянка) является отдельно стоящим зданием/сооружением, то такой гараж является самостоятельным объектом кадастрового учета.

Что такое в жилищном кодексе веранда?

Что именно понимается в жилищном кодексе РФ под верандой? Относится ли она к жилым помещениям? В какой статье об этом говорится?

В самом Жилищном Кодексе слово веранда как термин не раскрывается. Да и вообще о веранде упоминается только в статье 15, в которой рассказывается об общей площади жилого помещения и пунктом 5 не включают веранду в общую площадь жилого помещения.

Но это и не обязательно в Кодексе раскрывать понятие веранды, так как все законы пишутся на основании других законов, а термин «веранда» раскрывается в других законодательных документах — СНиП 31-01-2003; СНиП 30-02-97 и СНиП 2.08.01-89

Веранда это застеклённая

Но это я просто дал формулировку понятию «веранда», в ЖК нет формулировки.

В Жилищном Кодексе РФ вообще о веранде упоминают лишь в том аспекте что веранда вместе с балконами и лоджиями не входит в жилую площадь помещений.

Это ответ на Ваш второй вопрос, просто не логично если не отапливаемое помещение (веранда) войдёт в жилую площадь.

Других упоминаний о веранде в Жилищном Кодексе, просто нет.

Кстати даже если это Южные регионы РФ, всё равно веранда не жилое помещение, ибо в жилое помещение просто обязано быть отапливаемым.

В какой статье об этом говорится?

Статья 15-ь Жилищного Кодекса РФ, пункт 5-ь, вот скриншот этого пункта 15-й статьи

В жилую площадь входят вспомогательные помещения дома, но и тут исключение веранды, террасы, балконы и так далее, включая лоджии.

Про веранду в жилищным кодексе по смыслу можно понять, что к жилым помещениям она не относится. Судите сами. Об этом упоминается в Разделе №1, в Главе № 2. «Объекты жилых прав. Жилищный фонд», в статье № 15. «Объекты жилищных прав». Читаем: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан» И далее в этой же статье под пунктом 5: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Из всего этого прочитанного и проанализированного уже лично мною, делаю вывод, что веранде по Жилищному кодексу жилым помещением не является.

Права на террасу в мкд.

Я являюсь владельцем квартиры, к которой примыкает терраса (выход на неё имеется только с моей квартиры), но в тех паспорте она не указана. Скажите, есть ли у меня на неё какие-либо права, могу ли я там делать жилое помещение, остеклив её ,или же она является общедомовым имуществом?

Если не указана, то это скорее всего общее домовое имущество (ст.36 Жилищного кодекса РФ), а распоряжаться и пользоваться ей можно по решению собственников МК (ст.44-46 Жилищного кодекса РФ). Произвольно строить там что-то Вы не можете. Да и не факт, что эта терраса принадлежит МК. нужно смотреть по публичной кадастровой карте.

Это не общедомовое имущество (ст. 36 ЖК РФ). Если бы оно было таковым, то на него были бы документы.

Возможно что оно просто бесхозное и не оформлено ни за кем.

Потому что документов нет.

В принципе можно попробовать оформить на себя.

Поскольку терраса не указана в техпаспорте она является общедомовым имуществом.

Если у вас этой террасы нет ни в свидетельстве о праве, ни в техпаспорте, то и прав на нее у вас как бы нет. Если и в общем кадастровом паспорте ее нет, то тогда можно обратиться в местную администрацию с просьбой поставить ее на учет как бесхозное имущество. Спустя год после этого решением суда ее можно признать бесхозяйно содержимым имуществом в порядке гл. 33 ГПК РФ. Потом оформить в муниципальную собственность и потом выкупить у администрации или взять в аренду за мизерную плату. Если ответ понятен — дайте знать. Если нет — спрашивайте.

Поскольку в техпаспорте на Вашу квартиру терраса не указана (не входит в площадь квартиры), то она однозначно является общим имуществом многоквартирного дома.

В статье 15 Жилищного кодекса РФ сказано следующее:

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Поэтому в силу ст. 36, 44 Жилищного кодекса РФ решение об использовании террасы должно приниматься на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Рекомендую Вам во избежание недоразумений и возможных проблем в будущем вынести решение этого вопроса на ближайшее общее собрание. Либо инициировать внеочередное собрание.

P.S.: О каком бесхозном имуществе идёт речь, откровенно говоря, непонятно. Терраса является частью дома. Она не может быть бесхозяйным имуществом. Это общее имущество собственников многоквартирного дома.

Если она-терраса, не указана в тех паспорте квартиры, как принадлежащая именно Вам, то есть входящая в квартиру, то это общедомовое имущество, не смотря на то,что доступ только через Вашу квартиру. Тут два варианта решения проблемы, выкупить ее у собственников МКД, но могут загнуть такую цену. Либо просто пользоваться единолично, соответственно не неся расходов, второе предпочтительнее, пока.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения.

I. Определение состава общего имущества

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

терраса является общим имуществом собственников помещений МК, даже балконы таковыми являются, на это прямо указывает Определение ВС РФ от 17 января 2012 г. №КАС 11-789

В силу части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Таким образом, ограждающие конструкции являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме. Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим конструкциям. Согласно пунктам 8, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» строительная конструкция — это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, которая должна отвечать требованиям механической безопасности и находится в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части. С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Поскольку Вы указали, что у Вас именно квартира, соответственно Ваш дом должен и будет рассматриваться в качестве многоквартирного, как совокупность 2 и более квартир. Соответственно, согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Либо иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Т.о., как не крути — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что Вы не можете обустроить здесь некое жилое помещение. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ). Судебная практика на этот счет единообразна, чтобы Вам не насоветовали. И Росреестр Вам откажет в гос регистрации. Извините, если мой ответ не соответствовал Вашим ожиданиям.