«Это право на захват ваших домов». Госдума одобрила скандальный закон о комплексном развитии территорий

Опубликовано: 23 декабря 2020, 13:06 | Служба новостей ЯмалPRO

Сегодня, 23 декабря, Госдума одобрила в третьем чтении законопроект о комплексном развитии территорий. Документ поддержали депутаты фракций «Единая Россия», ЛДПР и КПРФ, против выступила «Справедливая Россия». Власти подчеркивают, что новый закон направлен на ускорение расселения аварийного и ветхого жилья в российских регионах. Противники закона настаивают, что он фактически предполагает «захват домов» и по скандальности сравним с пенсионной реформой.

Согласно законопроекту, региональные власти смогут принимать программы сноса и реконструкции фактически любого, а не только аварийного жилья при согласии двух третей собственников или нанимателей квартир. По оценке думской оппозиции, по факту закон позволит включать в программу все дома, поскольку износ зданий начинается на следующие сутки после сдачи их в эксплуатацию. Сделать это можно будет, если здание попадет в границы участка комплексного развития территории жилой застройки.

«Предполагается изъятие у граждан не только жилых помещений в МКД, но и индивидуальных домов, и садовых домиков, если пространство вокруг них не благоустроено по мнению субъекта Федерации, — подчеркнула депутат от «Справедливой России» Галина Хованская. — Проект легализует принудительное, репрессивное изъятие жилого помещения. С людьми необходимо договариваться, и право частной собственности надо уважать. Если этот проект направлен на улучшение жилищных условий наших граждан – почему людей переселяют из коммуналки в коммуналку, и они там будут жить до гробовой доски?».

С резкой критикой законопроекта также выступил депутат от «Справедливой России» Олег Шеин. Он предложил внести в документ 10 поправок, но они были отвергнуты. В частности, парламентарий рекомендовал дополнить законопроект нормой о том, что появление территорий комплексного развития не должно противоречить Генплану муниципального образования. Кроме того, Шеин предложил запретить голосовать нанимателям жилья.

«Говорят, что закон нужен гражданам России, но может у кого-то под дверью стоят обнищавшие девелоперы, которые просят этот закон принять?» – спросил Шеин, который ранее сравнил новый закон с пенсионной реформой.

На своей странице в Facebook Олег Шеин поделился видением того, к чему может привести новый закон:

«глава региона без учета мнения местных властей может заключить договор с частной фирмой о передаче под застройку целых микрорайонов, в том числе с неаварийными домами;

— так называемый инвестор может быть в долгах как в шелках, в том числе перед собственными сотрудниками по зарплате;

— Генплан и правила застройки при этом не учитываются, то есть парковые зоны, исторические кварталы, места будущих дорожных развязок, площадки для школ и детских садов могут быть полностью проигнорированы;

— если собственники дома не провели вовремя голосование, считается, что они по умолчанию согласились;

— взамен собственники получают или такую же жилплощадь (можно на окраине) или денежную компенсацию, размер которой законом не определен (три копейки)».

По оценке эсера, новый закон – это «право на захват ваших домов с полным игнорированием стратегий развития городов».

Добавим, что теперь закон о комплексном развитии территорий должен поддержать Совет Федерации. Окончательную точку поставит президент РФ.

Захват территории жилых домов

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства. Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов. Однако не всегда большинство даже в 99% голосов будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% голосов.

Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием

Захват мест общего пользования. Пример из судебной практики

Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.

Указанное решение было принято на общем собрании собственников помещений МКД, имелся протокол общего собрания.

Вопросы, по которым большинство собственников проголосовало «ЗА» так и звучали:

— Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
— Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);

Исковое заявление о признании собрания собственников недействительным

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником:
— мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;
— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Сначала иск был оставлен без рассмотрения

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

Частная жалоба на определение суда

Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: «производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ «Мушкетер», В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. . оставить без рассмотрения«).

В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.

Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.

Примечание : судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания в настоящее время сформирована. Разъяснения по вопросам допустимой формы уведомления и последствий неисполнения обязанности уведомить содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определении Конституционного Суда РФ от 09.02.2016 N 220-О.

Повторное исковое заявление о признании собрания недействительным

Истец вновь обратилась в суд с аналогичным исковым заявлением в суд.

На этот раз было суду была представлена и копия уведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников. Данное уведомление было размещено на досках объявлений, находящихся у дверей подъездов жилого дома. Вывешенные уведомления были сфотографированы, затем был составлен акт (форма – произвольная), из которого следовало, что размещение уведомления на доске объявлений жилого дома № … по адресу … и фотосъемка факта размещения уведомлений производилась … (дата), в присутствии собственников помещений дома … (указаны ФИО двоих собственников). В акт вклеены соответствующие фотографии. Подписи участвующих лиц.

В судебном заседании ответчики представили суду новый протокол собрания собственников, датированный 3 сентября 2014 года. Указанный протокол содержал аналогичную повестку с голосованием «За» по поставленным вопросам:

— о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников … самовольно огородивших места общего пользования в безвозмездное, бессрочное пользование…;
— оставить мусоропровод закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник, находящийся на 1 этаже дома).

В связи с новыми обстоятельствами истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным уже оба решения общего собрания, обязать соседей демонтировать двери и перегородки, а ТСЖ привести мусоропровод в надлежащее (рабочее) состояние.

В конечном виде документ стал выглядеть следующим образом: исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением (уточненное).

Решение суда

Решением Кировского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года постановлено:

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом . заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г. в части недействительным.

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 3 сентября 2014 года в части вопроса «о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников . самовольно огородивших места пользования в безвозмездное, бессрочное пользование с обязательством нести бремя содержания, надлежащей эксплуатации, оплаты коммунальных платежей» недействительным.

Обязать З.Л.Г., проживающую в квартире . в . — дневный срок со дня вступления в законную силу суда, устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников – помещением, примыкающим к мусоропроводу на . этаже дома . путем демонтажа металлической двери, самостоятельно, либо за счет собственных средств.

В случае, если З.Л.Г. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет З.Л.Г.со взысканием необходимых расходов.

Обязать М.Е.П., проживающего в квартире . в . — дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — коридором . примыкающим к жилому помещению — квартире № . жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

В случае, если М.Е.П. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет М.Е.П. со взысканием необходимых расходов.
В остальной части иска отказать»

Апелляционным определением Омского областного суда от 29 апреля 2015 года (дело № 33-2566/2015) решение Кировского районного суда города Омска от 27 января 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков — оставлены без удовлетворения.

Суд отказал в иске в части приведения мусоропровода в рабочее состояние

Суд отказал в требовании об обязании ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние по основаниям, приведенным в нижеуказанном определении областного суда:

«неиспользование мусоропровода не является ни формой отчуждения общего имущества, ни реконструкцией дома, отнесение вопроса об использовании или неиспользовании жильцами мусоропровода к ведению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме законодательству не противоречит».

Доводы, по которым представители истца полагали ограничение пользования мусоропроводом незаконным приведены в вышеприведенном (по ссылке) исковом заявлении. Не видим смысла повторять эти доводы в данной публикации еще раз.

Что делать в случае самовольного захвата места во дворе жилого дома для парковки личного автомобиля?

Краткое содержание:

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; ст. 124 ГК РФ; ч. 3, 4, 4.1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 ):

• собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности или

• публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ: республике, краю, области, городу федерального значения, автономной области, автономному округу, а также городскому, сельскому поселению и т.д.). При этом собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем, в частности, доступность пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения (п. 10 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Если один из жильцов (собственников помещений в многоквартирном доме) самовольно захватывает часть дворовой территории, он тем самым ограничивает права собственников или владельцев общего имущества на доступ к этому имуществу и пользование им. Чаще всего такое нарушение встречается в виде установки парковочных барьеров, съемных столбиков или столбиков с цепочками и иных препятствий, а также в виде нанесения надписей с номерами и марками автомобилей на дорожное полотно парковочного места или установки табличек с соответствующей информацией, а в худших ситуациях индивидуальные парковочные места организуются на газоне.

В случае самовольного захвата места во дворе многоквартирного дома одним из жильцов рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Получите документальное подтверждение права жильца дома на организацию индивидуального парковочного места

Если земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в этом доме, то правовым основанием организации индивидуального парковочного места во дворе является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об организации парковочных мест. Это решение оформляется протоколом общего собрания (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме можно получить в управляющей компании, правлении ТСЖ, жилищного кооператива или ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1, 4 ст. 46 ЖК РФ).

Если земельный участок под многоквартирным домом не оформлен на жильцов дома, то правовым основанием организации индивидуального парковочного места во дворе является договор аренды придомовой территории, заключенный с соответствующим исполнительным органом. В г. Москве такой договор может быть заключен с Департаментом городского имущества г. Москвы (ч. 1.1 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48).

Информацию о существовании договорных отношений между гражданином, которого вы подозреваете в самовольном захвате придомовой территории, и Департаментом городского имущества г. Москвы можно получить в самом Департаменте или в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ; ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Шаг 2. Проанализируйте полученную информацию и документы

Если в ответ на ваши запросы вам были предоставлены документы, подтверждающие право жильца дома на организацию индивидуального парковочного места, значит, это место занято законно, а не методом самовольного захвата. Если вы не согласны с содержанием предоставленных вам документов или с самим фактом существования таких документов и считаете, что ваши права нарушены, вы имеете право отстаивать свои интересы в суде (п. 1 ст. 11 ГК РФ). Однако с тем, что действия вашего соседа не являются захватом, придется согласиться.

Если правомерность организации индивидуального парковочного места во дворе по результатам запросов ничем не подтверждается, то можно сказать, что такие действия являются самовольным захватом придомовой территории и нарушают ваши законные права.

Шаг 3. Обратитесь в компетентные органы для отстаивания своих нарушенных прав и интересов

Наиболее эффективным будет обращение сразу в несколько инстанций (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ; п. 3 ст. 72 ЗК РФ; ст. 23.21 КоАП РФ; п. п. 3, 5 ч. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 10.12.2003 № 77; п. 1.4 Порядка, утв. постановлением Правительства Москвы от 14.07.2017 № 468-ПП):

• в управляющую компанию, которая обслуживает ваш дом;

• в орган, осуществляющий муниципальный земельный контроль (например, в г. Москве таким органом является Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы);

• общественные пункты охраны порядка;

• комиссию по предотвращению незаконной парковочной деятельности администрации города или управы района (если имеется).

В заявлении опишите незаконные действия жильца дома (владельца автомобиля) и укажите ваши контактные данные. К заявлению приложите фотографию с доказательством незаконной парковки или иного захвата места во дворе, а также ответ на ваш запрос и полученные документы, подтверждающие отсутствие оснований у жильца дома для ограничения права доступа и пользования земельным участком на придомовой территории остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.

Срок рассмотрения письменного обращения граждан государственными органами, органами местного самоуправления или должностными лицами в соответствии с их компетенцией составляет 30 дней со дня регистрации такого обращения (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ).

По результатам рассмотрения заявления принимается решение о ликвидации незаконной парковки.

Кроме того, на нарушителя может быть наложен административный штраф за самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством РФ прав на указанный земельный участок, в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка определена) или в размере от 5 000 до 10 000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка не определена) (ст. 7.1 КоАП РФ).

Для жителей г. Москвы штраф за размещение транспортных средств на газоне или иной территории, занятой зелеными насаждениями, составляет 5 000 руб. (ст. 8.25 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45).

Шаг 4. Обратитесь в суд

Собственник или иное лицо вправе требовать устранения нарушений его прав в порядке, установленном законом (ст. ст. 304, 305 ГК РФ).

Исковое заявление с требованием об устранении нарушений прав собственника жилого помещения подается в районный суд по месту нахождения земельного участка (части земельного участка), захваченного жильцом дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

В заявлении следует указать в том числе данные о себе и о жильце дома, нарушающем ваши права, а также описать, в чем конкретно заключается нарушение ваших прав (ст. 131 ГПК РФ).

К заявлению приложите, в частности, фотографии и иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования (ст. 132 ГПК РФ).

По общему правилу срок рассмотрения заявления в суде составляет два месяца со дня поступления заявления в суд. В зависимости от сложности дела указанный срок может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).

Шаг 5. Получите решение суда и примите меры к его исполнению

По результатам рассмотрения дела суд выносит решение о ликвидации незаконной парковки.

Кроме того, суд может принять решение об обязании жильца дома устранить нарушение, а именно убрать парковочные барьеры, съемные столбики или столбики с цепочками, а также иные препятствия для парковки других жильцов (ч. 1, 2 ст. 206 ГПК РФ).

Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа, который также по вашему ходатайству направляется для исполнения непосредственно судом (ст. 210, ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).

Судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя или без заявления взыскателя, если исполнительный документ был направлен судом (ч. 1, 5 ст. 30 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)